Por el cerco al dólar, ahora se impone el pago de cuotas en pesos en el mercado inmobiliario

Tras el "cepo cambiario", la compraventa de viviendas evidenció una virtual parálisis, que se extendió durante los primeros días. Luego, ante el convencimiento de que la medida se mantendrá en el tiempo, los desarrolladores tuvieron que adaptar sus modalidades de venta. Nuevo escenario.

Tres semanas después de haberse puesto en vigencia los controles para la compra de dólares, el mercado inmobiliario evidencia una serie de cambios que ratifican que la medida está lejos de haber pasado desapercibida.

El cimbronazo se hizo sentir con fuerza en el sector. En los primeros días se registró un estado de virtual parálisis. Luego, los desarrolladores tuvieron que salir obligadamente a "poner el pecho a las balas" y a implementar cambios en sus estrategias de venta.

Como parte de esto último, el dato más notorio -y al que hacen referencia la mayoría de los actores consultados por iProfesional.com- ha sido el de reposicionar al peso argentino como forma de pago en el mercado inmobiliario.

Para el caso de las obras desde boca de pozo, "varios emprendimientos se están proyectando con cuotas en pesos, indexadas según el índice de la CAC (Costo Argentino de la Construcción)", señala Luis Ramos, presidente de LJ Ramos.

"Lo que se está viendo para los nuevos desarrollos es una especie de migración de los valores fijos en dólares a los fidecomisos al costo en pesos", afirma Maximiliano Bravo, gerente de Tizado Propiedades.

De este modo, lo que se hace, es darles la oportunidad a muchos inversores de sumarse a un proyecto utilizando la misma moneda en la que recibe sus ingresos aunque, por otro lado, se le transfiere la inflación que se acumula mes a mes.

También los actores del sector dan cuenta de otra alternativa combinada.

"Ahora se está optando por la cancelación en dólares del terreno y, para el desarrollo, se aceptan cuotas en pesos, que se van actualizando. Antes de las medidas cambiarias, lo normal era todo en billete verde", apunta a iProfesional.com Jorge González, presidente de la desarrolladora Baresa.

La expansión de esta alternativa, remarca Bravo a a este medio, comenzó a verse a partir de la segunda semana de haberse instalado los controles.

"En los primeros días se dio un freno muy fuerte. El mercado se aquietó mucho, producto de la incertidumbre. Luego comenzamos a pactar acuerdos bajo la forma de fideicomisos al costo ajustables en pesos", afirma el gerente de Tizado.

Un ejemplo concreto de esta tendencia es el caso del Grupo Monarca, una compañía con operaciones en la zona norte del conurbano, y que hace pocos días presentó un nuevo sistema de pago, que incluye la posibilidad de adquirir inmuebles -en etapas de ejecución- en cuotas pagaderas en pesos, según dólar oficial.

"Vimos una oportunidad, ya que el mercado se negaba a vender en moneda local. Y como nosotros no estábamos endeudados pudimos pesificar", explica Mariano Galeazza, CEO de Winterra, una empresa de Monarca.

El empresario agrega que "es una medida que se mantendrá a corto plazo, si bien luego se irá viendo cómo evoluciona el sector".

Al parecer, la iniciativa rindió sus frutos: en los últimos 15 días, la compañía pasó de recibir muy pocas consultas a tener más de 200 llamados por fin de semana.

Sin embargo, en el caso de aquellos que no deseen desembolsar sus dólares -o no los puedan adquirir-, esta "aventura" de comprar propiedades en pesos desde el nacimiento de la obra no es gratuita.

Se debe a que la indexación de las cuotas, según el citado índice sectorial de la CAC implica -de hecho- un aumento de las mismas casi a tono con la inflación.

Por caso, en los últimos 12 meses, dicho índice ha experimentado un incremento del 26% en un año.

A 12 meses vista, en el comparativo entre quien cuenta con dólares versus aquel que dispone de pesos:

Se espera que el índice CAC -utilizado para indexar las cuotas- ronde el 22%.

Por el lado del billete verde, la suba esperada es de un 14% anual.

De modo tal que optar por no pagar en billetes verdes implica un costo adicional cercano al 8% en pesos, a ese horizonte de plazo.

¿Compraventa en pesos?

La segunda consecuencia de las medidas sobre la divisa estadounidense tiene relación con la compraventa de unidades ya construidas.

Para este caso, José Rozados, CEO de Reporte Inmobiliario, expresa a iProfesional.com que "se están registrando operaciones en las que se combinan pagos en pesos y en dólares".

"Si bien es cierto que no es una generalidad, también es verdad que en los últimos días esta modalidad fue cobrando más impulso. El que vende quiere dólares pero, ante las complicaciones, está más predispuesto a negociar una parte en pesos", aseveró.

Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades, destaca que "hay propietarios que empezaron a aceptar pesos, si bien la venta masiva tiene al dólar como protagonista".

"De mantenerse las medidas oficiales, entonces es muy probable que más operaciones se vuelquen a esta modalidad de divisas combinadas o que, directamente, se cierren en pesos en su totalidad", asegura.

Migliorisi añade: "La moneda local hace unos meses prácticamente no era considerada. Ahora, lo reconozcan o no, es menos común que alguien la rechace como forma de pago. Hay que ver qué sucede con el correr de las semanas".

¿Se puede hablar de una tendencia definitiva? Para Fabián Lusarreta, director del emprendimiento "AlRío", emplazado en Vicente López, "aún es prematuro".

"El propietario tiende a vender en dólares. Porque siente que pierde valor al concretar la venta en pesos", argumenta.

Fideicomisos en pesos, el "gran beneficiado"

Las voces consultadas coincidieron en afirmar que los fideicomiso al costo en pesos son los "grandes beneficiados" por el cepo cambiario.

"Los clientes ven que tienen la posibilidad de pagar sólo un 30 o 40% del valor del inmueble en dólares y el resto en pesos y eso los entusiasma a ingresar a un proyecto. También razonan que pueden cancelar parte en moneda local y el día de mañana vender la unidad en divisas estadounidenses", indican desde Tizado.

"La posibilidad de pagar en billetes verdes sólo el proporcional del terreno se ha transformado en un aliciente para invertir", añaden.

González, de Baresa, manifiesta que a través de los fideicomisos en pesos, en cuotas ajustables, "se coloca el impacto de la inflación siempre del lado del que está adquiriendo el inmueble".

¿Qué cambios trae este nuevo escenario a quienes son los encargados de ejecutar las obras?

"El desarrollador necesita pagar en pesos todos los insumos a la empresa constructora. Se está saliendo del precio fijo en dólares. Quien compra paga cuotas en moneda local, por lo general atadas a la variación de algún índice, como el que establece la Cámara de la Construcción", detalla.

Desde AlRío, también Lusarreta reconoce que comenzó a aceptar pesos, ante el temor que le genera que la falta de dólares termine frenando la comercialización de los proyectos en marcha y afectando el financiamiento de quienes pusieron el dinero para el emprendimiento.

"Accedimos a cobrar en pesos porque hacerlo en dólares es muy difícil. Hay muchas operaciones que se firmaron en esa divisa y se terminaron cubriendo en moneda local. Tomamos esa diferencia al valor del dólar oficial", dice.

Desde Reporte Inmobiliario, Rozados señala que los cambios que se están dando en el segmento del desarrollo de inmuebles eran los previsibles debido a las características del control impuesto por el Estado.

"Fideicomisos y emprendimientos al costo, se sabía, terminarían siendo los más beneficiados. ¿Por qué? Porque tienen todos los gastos en pesos y ajustan las cuotas en base a los incrementos de la construcción. Así, pueden funcionar bastante desligados del movimiento del dólar", asegura.

"El cambio se hace palpable, precisamente, en esta decisión de hacer ver fuerte al peso. El que está construyendo se beneficia. El problema, en todo caso, lo tiene quien vende en dólares, porque la divisa escasea. Igualmente, es un momento de transición. Los verdaderos efectos de la medida recién los conoceremos en los primeros meses del año próximo", sostiene Rozados.

Cuotas que se adelantan

Por fuera de la leve supremacía que parece ostentar el fideicomiso al costo respecto de su alternativa a precio fijo, otra tendencia que observan los expertos es el apuro que muestran los clientes para adelantar cuotas de los emprendimientos en desarrollo.

Para muchos, este movimiento no hace más que explicitar la incertidumbre que rodea a los inversores, quienes temen que la inflación pemanezca en altos niveles.

"Son muchos los que adelantaron cuotas, es cierto. Los clientes lo hacen en tanto desconocen cómo seguirá esta historia más allá de la decisión de la AFIP. No saben qué sucederá con la inflación o el precio del dólar. Entonces, prefieren anticiparse para sacar una leve ventaja", comenta González, de Baresa.

Para Rozados, de Reporte Inmobiliario, la decisión de los compradores "tiene un marcado rasgo de anticipación a la suba de precios".

"Es evitar la actualización de las cuotas de los inmuebles, así de simple. Quien tiene dinero ahorrado no lo duda porque sabe que cancelar anticipadamente es la única manera de escaparle a un incremento de costos que será también fuerte en 2012", puntualiza.

¿Y los departamentos ya terminados?

"El constructor puede pesificar sus costos porque los salarios e insumos los paga en pesos. Por ende, para no demorar la venta de las unidades, puede optar por recibir moneda nacional. Eso se fue expandiendo en el último tiempo. Incluso se ve en varios avisos clasificados publicados para propiedades en boca de pozo", comenta Néstor Walenten, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA).

Para Danilo Antoniazzi, gerente institucional de la Cámara Empresarial de Desarrolladores Urbanos (CEDU), algunos aceptan pesos en las propiedades terminadas, pero bajo dos modalidades posibles:

1. Que quienes vendan suban los precios fijados en dólares para compensar el pasaje cambiario.

2. Que acepten tomarle al comprador una parte en pesos, pero sin aplicar un descuento al precio de venta fijado inicialmente, como se estila hoy en el mercado.

Golpeando las puertas de la AFIP

Para buena parte del mercado inmobiliario sigue vigente una cuestión fundamental.

Y es si el vendedor, en caso de haber accedido a recibir pesos, podrá luego reconvertirlos a divisa estadounidense.

Lo cierto es que la AFIP, si bien cuenta con una infinidad de datos de cada contribuyente para determinar la capacidad de compra de divisas, a veces recibe la información con un pequeño "delay".

La compraventa de propiedades es, justamente, una de las operaciones que más se vieron afectadas en sus tiempos para la adquisición del billete verde, debido a que el comunicado de la transacción no llega de inmediato al fisco.

No obstante, ante esta situación, los especialistas recomiendan acudir a las delegaciones de la AFIP con la escritura de la propiedad para acreditar el traspaso.

De esta manera, quienes vendieron una vivienda y desean comprar dólares, ampliarán su capacidad de adquisición y recibirán el tan deseado "validado".

Pero con una salvedad. Sólo por la cifra que dejaron plasmada en la transacción, que muchas veces suele ubicarse muy por debajo del acuerdo real.

Así las cosas, quien vende posiblemente quiera que esa brecha sea la menor posible, para ampliar su posibilidad de hacerse de más billetes verdes validados por el fisco, posición que puede no coincidir con la de la otra parte.

Y este último tema no sólo que no es menor sino que ya se perfila para ser objeto de fuertes controversias entre las puntas compradoras y vendedoras.

Fuente IProfesional

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Mercado inmobiliario: se reduce la oferta de viviendas y suben los precios

Un informe de la UADE mostró una caída de 20% en la disponibilidad unidades en venta y un aumento de 14% en los valores, durante el primer semestre del año

El índice de oferta de viviendas en venta -en Ciudad de Buenos Aires y Gran Buenos Aires- experimentó una reducción del 21% durante los primeros seis meses del año, respecto del mismo período del año pasado.

Según un informe de la Universidad Argentina De la Empresa (UADE), el mercado inmobliario siguió una trayectoria creciente a lo largo de los primeros meses de 2011, pero sin recuperar los niveles previos a la contracción observada en la segunda parte del año pasado.

En tanto, el comportamiento de la oferta de viviendas en alquiler durante 2011 también acentuó su tendencia decreciente respecto del desempeño observado en 2010. El nivel promedio del índice de disponibilidad de unidades en alquiler en 2011 fue 28,9% menor al del primer semestre de 2010.

"El signo negativo de la tendencia puede deberse a más de un factor explicativo: aspectos de fondo como la escasez de nuevos terrenos para construir y expectativas de precios en alza", indicó el estudio.

En lo que respecta a precios de departamentos -medidos en dólares- ubicados en la zona norte de la Ciudad de Buenos Aires, por la reticencia de la oferta y el dinamismo de la demanda, se observó un incremento anual promedio para la compra de departamentos nuevos de 14,3% al comparar el primer semestre de 2011 con el del año anterior, mientras que para los usados fue de 11,4% en igual comparación de períodos (Gráfico 2).

Dentro de la respectiva muestra, los departamentos ubicados en Recoleta, Palermo, Núñez y Belgrano presentaron, tanto en el segmento de nuevos como usados fueron, los valores más elevados.

En el caso de las unidades a estrenar, los valores rondaron entre los u$s2973 (Recoleta) y los u$s2480 (Belgrano) el M2. Según las estimaciones del Instituto, el valor promedio simple de oferta del M2 para el conjunto de barrios relevados es de u$s2206 para los departamentos nuevos y de u$s2101 para los usados.

En líneas generales, se observó que, en Recoleta, el valor promedio del M2 a estrenar aumentó un 9% comparado con los niveles relevados en enero último, mientras que en Palermo, Belgrano y Núñez los valores promedios se incrementaron en 6,3%, 2,9% y 1,5%, respectivamente.

En materia de departamentos usados y para una medición similar, la mayoría de los barrios observados experimentaron aumentos en sus precios. Por ejemplo, en Recoleta los precios crecieron un 10,0% promedio y en Palermo un 7,3%.

En cuanto al mercado de la construcción, la UADE observó que a lo largo del primer trimestre de 2011 el crecimiento del PBI se desaceleró levemente respecto de igual período de 2010, cuando comenzaba a revertirse la caída de 2009.

Sin embargo, el gasto de Inversión Bruta Fija en Construcción del primer trimestre de 2011 ($ 47.448 millones en pesos de 1993) fue un 8,8% mayor al registrado en igual período de 2010

Perspectivas

El informe de la UADE advirtió sobre los efectos que podría tener la crisis económica que atraviesan las economías centrales en el mercado inmobiliario local.

"Si bien cabría esperar que en lo que resta del año el nivel de actividad en los sectores inmobiliario y de la construcción continúe en ascenso, el mismo podría verse condicionado por la inestabilidad que afecta a las principales economías del mundo", sostuvo el trabajo.

En este escenario, la UADE espera un "efecto riqueza negativo y una menor liquidez, derivada de las pérdidas bursátiles, en particular de aquellas relacionadas con inversiones apalancadas y mercados de futuros".

"Como consecuencia, caerían los precios de las principales commodities que exporta el país y, dependiendo de la duración de la crisis, ello podría recortar la elevada liquidez que muestra actualmente el mercado financiero argentino, la cual nutre al consumo doméstico y a la inversión inmobiliaria local", precisó el estudio.

Sin embargo, frente a la incertidumbre que presentan los mercados financieros, los bienes inmobiliarios continuarían significando un activo de reserva de valor para los inversores, concluyó la universidad.

Fuente IProfesional

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Nueva crisis mundial: su impacto en el precio local de las propiedades y la búsqueda del "bono ladrillo" libre de riesgo

Cuando una recesión amenaza al mundo los inversores se deshacen de activos riesgosos e invierten en bonos del tesoro norteamericano. Contrariamente, aquí se sale de aquello que tenga "olor" a riesgo soberano y se va en busca del "verdadero Treasury bond argentino" ¿Cómo impacta en precios del m2?

Seguramente, muchos argentinos que están en busca de una nueva vivienda no encuentren una relación directa entre esta nueva crisis de la economía mundial y su impacto en el valor de las propiedades.

Sin embargo, la situación financiera global tiene marcada incidencia sobre los precios tanto de los inmuebles como de los terrenos.
Sucede que estos fuertes cimbronazos impactan de lleno en la evolución de algunas variables clave, como son la relación del billete verde frente a otras monedas, la cotización de las materias primas (como la soja) y, fundamentalmente, la mayor demanda de activos de resguardo.
Es sabido que cuando los inversores "olfatean" que las cosas no marchan bien en el mundo buscan refugio en la divisa estadounidense, en los bonos del tesoro norteamericano, en el oro y en el franco suizo. También en el ladrillo.
Semanas atrás, ante el peligro de un nuevo escenario recesivo, Estados Unidos anunció que su política de "dólar barato" se iba a mantener por los próximos dos años. Y que dejará los tipos de interés en cero.
Esta decisión tiene influencia en el mercado inmobiliario. Particularmente, en un contexto turbulento como el actual.
Es que el hecho de saber que se mantendrá esa política por un largo tiempo imprime una presión adicional alcista al mercado de viviendas.
Claro está, no en los Estados Unidos, ya que allí todavía se viven los coletazos del colapso de hipotecas que se diera en 2008.
Pero sí en la Argentina, donde la compra de inmuebles se acrecienta, cuando aumenta la incertidumbre.


Nueva crisis, nuevo refugio


En el mercado local los inmuebles se pagan al contado. Apenas el 6% de las operaciones se apalancan con un préstamo.
Además, buena parte de los inversores que los adquieren no los habitan, sino que los vuelcan al mercado de alquiler, para así ganar por el doble efecto de la renta y el aumento natural de la unidad.
En este contexto, al no tenerlos atados a un préstamo bancario no tienen la presión de tener que vender, tal como sucede en otros países.
Más aún, cada "cimbronazo financiero" les refuerza la idea de que tienen su dinero a resguardo y, encima, en un activo que se muestra inflexible a la baja, como sucede en el mercado argentino.
Prueba de ello lo da la crisis global de 2008 que, a pesar del gran pánico generado, mostró que las cotizaciones se mantuvieron firmes.
Pasaron tres años. Y el país vuelve toparse con una nueva turbulencia global. Y la pregunta sobre cómo ésta afectará al ladrillo en Argentina vuelve a cobrar protagonismo.
Los operadores inmobiliarios no tienen dudas a la hora de responder este interrogante.
Para ellos, este nuevo cimbronazo sólo puede significar una cosa: más presión para la suba en las cotizaciones, en un mercado que viene registrando aumentos del 10% anual en dólares.
En este sentido, un sondeo realizado por la consultora Reporte Inmobiliario arroja como resultado que la gran mayoría de los expertos ven en el horizonte una agudización del "flight to quality" (vuelo a la calidad).
En otros mercados, esto significa la salida de activos riesgosos y el refugio en bonos soberanos.
En Argentina, esa seguridad la ofrece el ladrillo.
Así, por ejemplo, Ariel Acosta, gerente de negocios de la constructora Stieglitz, afirma que "la crisis global hace que los inversores busquen resguardo en productos que mantengan mínimamente su valor".
En su visión, el menú de opciones no incluye hoy al oro, porque ya subió demasiado; ni al petróleo, que puede caer por un escenario recesivo; ni en acciones, porque son muy volátiles.
"Con todo este panorama, si el inversor busca un refugio va a invertir en propiedades", afirma.
También el empresario inmobiliario Iuri Izrastzoff señala que "si hubiera corridas financieras, es probable que los inversores apunten con mayor énfasis al ladrillo".
Y más gráfico aun, el director del Instituto Desarrollo Inmobiliario, Mario Goldman, expresa: "El motor del mercado inmobiliario hoy es el miedo, no la demanda".


El "bono ladrillo" argentino libre de riesgo


La polémica, siempre caliente, sobre si existe o no una burbuja en el mercado inmobiliario, viene dándole la razón a quienes afirmaban que los precios no iban a caer, por más que resulten insólitamente altos para la gran mayoría de los argentinos.
Aquellos convencidos de que los valores son rígidos a la baja basan sus dichos en:


• Que todo se compra en cash y sin apalancarse en créditos hipotecarios, a tasas variables que puedan tornarse impagables.


• Que en un mundo en donde el dólar se debilita, todos los activos cuyos precios se miden en esa divisa tienden a encarecerse.


• Qué, tal como diera cuenta iProfesional.com, para muchos argentinos el mercado inmobiliario sustituyó al sistema bancario como refugio del dinero.


• Que la renta de un alquiler brinda la seguridad de contar con una "jubilación futura", ante el temor que a muchos les genera la desaparición de las AFJP.


Es decir, el ladrillo se convirtió en el destino "natural" del ahorro en el país.
Para Salvador Di Stefano, analista inmobiliario, esta situación no tiene perspectivas de revertirse, hasta que no haya un cambio cultural que devuelva la confianza.
"Los bonos argentinos o las acciones pueden ser mejores inversiones que los inmuebles", grafica Di Stefano.
Y, más lejos todavía, hay quienes creen que el ladrillo es el "bono libre de riesgo" argentino.
En otras palabras, así como el estadounidense cuando se asusta compra bonos del tesoro norteamericano (Treasury Bond) el argentino hace lo opuesto: se desprende de cualquier cosa que tenga "olor" a riesgo soberano y pone sus ahorros en la propiedad de un inmueble.
Para Juan José Cruces, decano de la Escuela de Negocios de la Universidad Di Tella, la medida del miedo se refleja en el hecho de que, al comprar un departamento y alquilarlo, están aceptando un muy bajo nivel de retorno, con tal de sentir cierta seguridad.
"La rentabilidad neta de una propiedad, que ha bajado hasta ubicarse en un 3% anual, es muy similar a lo que paga un bono del Tesoro estadounidense a 10 años, considerado libre de riesgo. Es muy sugerente que aquí la gente espere la misma tasa que paga el mejor deudor del planeta, cuando podría comprar otros activos que le dan mucho más", afirma Cruces.
Ahora, tras la decisión de Estados Unidos de mantener su política de "dólar barato" por los próximos dos años y dejar la tasa de interés de referencia en cero, la expectativa del mercado argentino es que la búsqueda de inmuebles como "activo libre de riesgo" se agudice.


¿Cómo le fue al ladrillo argentino en la crisis previa?


La actual crisis financiera muestra ciertas diferencias respecto a la ocurrida en 2008-2009.
"En aquel momento hubo una caída muy fuerte de la soja, que se desplomó de u$s600 a menos de u$s300. Pero había dos grandes diferencias. Una es que se temía una recesión en Asia, cosa que hoy no ocurre. Y segundo, que hoy no existen grandes reservas de alimentos, con lo cual no se puede posponer compras para forzar una caída de precios", analiza el economista Pablo Rojo.
Pero, aun bajo la hipótesis de si los precios cayeran (o no fueran tan buenos como los actuales) y la soja dejara de funcionar como "locomotora" de la construcción, tampoco hay motivos para pensar en una desvalorización del metro cuadrado.
Como antecedente está la crisis previa, en la que se registró un enfriamiento de las ventas, pero no se dio una caída en los valores.
Este fenómeno es una de las características más típicas del mercado inmobiliario argentino, donde los dueños se niegan a convalidar precios bajos y prefieren alquilar antes que "malvender".


Las estadísticas son elocuentes:


• En 2008 hubo una retracción de 6% en la actividad inmobiliaria de Capital, mientras que las cotizaciones subieron un 7% en dólares.


• En 2009 el mercado se desplomó un 25% en cuanto a cantidad de operaciones, pero los precios subieron hasta un 14%.

El motor de la soja


En este contexto, las miradas naturalmente están puestas en los productores agropecuarios, que son quienes con más intensidad vuelcan su "excedente" de rentabilidad hacia el mercado inmobiliario.
Y la combinación de un precio de la soja que no muestra señales de una fuerte baja -lo que les garantiza una buena rentabilidad- sumado a la búsqueda del "bono ladrillo argentino libre de riesgo", hace pensar que la demanda de unidades seguirá firme. Y esto, para muchos expertos, es lo que apuntalará los precios.
Y no sólo en el interior. También la Ciudad de Buenos Aires, habida cuenta de que el sector rural compra departamentos en Capital para volcarlos al mercado de alquiler o bien, eventualmente, para que los utilicen sus hijos si deciden cursar sus estudios en universidades porteñas.
Y la vinculación entre el sector rural y el mercado del ladrillo es tal que, como señala a iProfesional.com el asesor financiero Sebastián Estévez "lo que ocurra con el precio del metro cuadrado en la Argentina va a depender en buena medida de lo que pase con la cotización de la soja".


¿Hay que festejar?


Finalmente, queda la gran pregunta.
El hecho de que el mercado inmobiliario sirva de resguardo ante crisis globales ¿es un motivo de festejo o de preocupación?
Para los propietarios, naturalmente es una tranquilidad.
Pero no son pocos los analistas que ven en esta situación un síntoma de problemas sociales no resueltos.
Cruces, de la Di Tella, afirma que cuando el ahorro se vuelca a departamentos, en vez de ir al sistema financiero, el país sufre una asignación ineficiente de sus recursos.
Y Marcelo Satulovsky, consultor y docente de la Universidad Tecnológica Nacional, advierte sobre el riesgo de un "modelo" de industria de la construcción donde quienes compran sólo son atraídos por la lógica inversora.
"Un 80% de la población sigue buscando comprar la compra de una casa. Pero, mientras tanto, el mercado hace productos de inversión, de resguardo de valor, bonos de ladrillo", indica Satulovsky.
Y para sostener su argumento, ejemplifica con el tipo de construcción que domina el mercado argentino.
"Un 80% de las viviendas construidas el año pasado fue de uno y dos ambientes. Una familia para vivir necesita más espacio. ¿Dónde está contemplada la familia en esas construcciones pequeñas? La respuesta es simple: son viviendas estipuladas para la capacidad de pago de un ahorrista medio".
Para este experto sólo puede haber una conclusión: "Evidentemente, algo está desfasado".
Fuente IProfesional


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Valor de la Hectárea en Argentina

Recientes relevamientos revelan que el valor que alcanza, en áreas clave de la Argentina, es de hasta u$s30.000. Analistas consultados por iProfesional.com así lo confirman.

A contramano de lo que viene sucediendo en los últimos años, el precio de los campos por fin parece comenzar a levantar vuelo en la Argentina.

Según revelan recientes monitoreos, y confirman los especialistas consultados por iProfesional.com, el valor por hectárea viene mostrando aumentos en las principales áreas agrarias del país.

Esto es así, al punto que ya se registran cotizaciones que igualan el precio de un auto importado de alta gama.

Una muestra de ello se observa en el relevamiento que realizó LJ Ramos sobre campos cercanos a la Ciudad de Buenos Aires. El estudio destacó que el valor de la hectárea ya ronda los 30.000 dólares.

Las conclusiones del informe de la inmobiliaria, incluso, van más allá y hasta indican que, en ciertas zonas de la provincia de Mendoza, destinadas a la producción vitivinícola, la cotización puede llegar a 40.000 dólares.

Según la medición de LJ Ramos, los precios en la denominada zona núcleo -la franja más fértil del país, emplazada en el sur de la provincia Santa Fe y el norte del territorio bonaerense- "llegan a estar un 20% por encima" de los registrados un año atrás.

En este escenario, el sondeo advierte que "los propietarios tienen buenas razones para no desprenderse de tierras que son, al mismo tiempo, un buen negocio inmobiliario y un soporte para una producción que encuentra precios firmes que la hacen rentable".

Pedro Nordheimer, director de la comercializadora del mismo nombre, indicó a iProfesional.com que los aumentos en los valores responden, en buena medida, al creciente interés que comenzaron a mostrar los inversores desde fines de 2010 a esta parte.

"A nivel ventas, podríamos decir que es un año excelente. Hay movimientos, consultas, se compran tierras. Tampoco es para decir que hay una fiebre por adquirir campos, pero sí es cierto que tenemos el movimiento que no se notó el año pasado", aseguró.

Además, reconoció "la existencia de valores que se acercan a los u$s30.000 en cercanías de Marcos Juárez, en el límite de Córdoba con Santa Fe".

"Es cierto que hubo un aumento en los precios en los últimos seis meses. Los más caros, en nuestro caso y por los campos que tenemos para comercializar, se siguen ubicando en la zona núcleo y en algunos tramos de la provincia de Buenos Aires", precisó.

Desde Reporte Inmobiliario su CEO, José Rozados, sostuvo que las hectáreas que hoy se ofertan a 30.000 dólares, aunque son casos específicos, hablan de la permanente apreciación que exhiben los lotes.

"Superficies a esos valores pueden ubicarse en lugares como San Pedro, Rojas, o Pergamino. Por supuesto que en las zonas de viñedos son precios comunes, pero esto es algo más difícil de ubicar en, por ejemplo, campos sojeros. Igual, los precios suben por la alta rentabilidad que siguen asegurando los cultivos", aseveró a iProfesional.com.

Consultado por este medio, Juan José Madero, gerente de la División Campos de LJ Ramos, destacó al campo como oportunidad de inversión. 

"Las posibilidades de la tierra están tanto en su venta como en el arrendamiento. En este último caso, se puede hablar de rentabilidades de hasta un 2% anual sin inconvenientes. Siempre hablando en dólares, claro", afirmó.

De acuerdo con el mencionado relevamiento, los valores de los campos de la Argentina varían según la zona y van desde los u$s350 hasta u$s30.000 aproximadamente.

Al momento de detallar las zonas que registran las cotizaciones más elevadas, Madero aseguró que la tendencia está focalizada "en áreas que son auténticos oasis porque concentran desde la riqueza de la tierra hasta la abundancia de agua, energía, y condiciones microclimáticas únicas".

"Hoy, todo eso se combina en muy pocos espacios de provincias como Mendoza o San Juan. Son valles que aparecen como auténticos lunares al volcarlos en un mapa. Precisamente, esto sucede en fincas aptas para la producción, donde hallamos hectáreas a 40.000 dólares", sostuvo.

Y agregó: "Son cotizaciones que toman a esas hectáreas como auténticas unidades de producción, casi en funcionamiento. En esas áreas, y en la zona núcleo, es donde notamos esta variación relevante de valores que se viene dando este año".

Con respecto al alto valor que, en la actualidad, muestran diversas provincias, Oscar Larracoechea, titular de la Sociedad Rural de Victoria, Entre Ríos, afirmó que, en ese contexto, la posibilidad de adquisición para un productor está muy alejada de la realidad. 

"Es que, con esas cotizaciones, el plazo de recuperación de la inversión, con amortización e intereses, puede demandar unos 40 o 50 años", destacó.

"Anteriormente, el plazo se extendía por unos 10 o 12 años", remarcó. 

Esa dificultad para que los productores puedan crecer hace que los mejores campos "sean adquiridos por empresarios de otros rubros, jugadores de fútbol, políticos, con dinero que no proviene de ingresos del sector".

"Para quien no trabaja la tierra, los valores de arrendamiento son muy buenos, porque reciben renta y mantienen o, incluso, crece el capital (campo) en moneda dura. No hay muchas opciones de inversión que ostenten tal nivel", precisó el empresario.

Fuente IProfesional

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El mercado de bienes no se verá afectado por el "ruido" electoral

Los operadores del sector consideran que el nivel de ventas se sostiene a "buen ritmo" y que las propiedades siguen siendo refugio de inversiones. Por qué se habla de la era del "ahorro en metros cuadrados"

El clima electoral que comenzó a vivir la Argentina desde hace unos meses por ahora no afectó al mercado inmobiliario y los principales brokers porteños aseguran que las ventas de propiedades siguen "a buen ritmo".

Distintos operadores consultados por Noticias Argentinas coincidieron en señalar que existe buen ánimo inversor, en un sector que está entre los más pujantes del escenario de crecimiento económico.

A diferencia de otras alternativas de inversión, el mercado inmobiliario arrastra en los últimos años un crecimiento sostenido en ventas y lanzamiento de nuevos proyectos, en buena medida porque se convirtió en buena opción para invertir los dólares que ingresan de las exportaciones del complejo sojero.

Eso permitió este año al sector desmarcarse de las desaceleraciones registradas durante otros períodos re-electorales.

El nuevo paradigma que impera en el sector indica que se está frente a la era del "ahorro en metros cuadrados" y que llegó la hora del inversor local más que la del capital extranjero, porque la rentabilidad de Buenos Aires es más alta que la ofrecida por ciudades como Miami.

A las tradicionales variables que afectan al rubro, como el tipo de cambio, el alza en los insumos y el costo de la mano de obra, se les suma en el 2011 el factor elecciones, un tema de agenda que suele impactar de manera directa en el mundo de los negocios.

La vicepresidente de Korn Propiedades, Mabel Korn, evaluó que en la actualidad "el inversor puede proyectar a futuro sin temor a encontrarse con grandes sorpresas, y es por eso que no se registra una disminución en el ritmo del mercado pese al año electoral".

Para Marcelo Orfila, gerente del Grupo Monarca, la gente está buscando "proteger sus ahorros" en este año atravesado por las urnas, y busca una reserva segura de valor, encontrando que "las propiedades cumplen ese objetivo".

El titular de Real Estate Investments, Carlos Molinari, analizó que el mercado se mueve en forma similar en todas las grandes ciudades del país como Rosario, Córdoba y Mendoza y ya no es sólo Buenos Aires el destino del boom inmobiliario.

Héctor D Odorico, titular de la firma homónima, opinó que el Real Estate argentino se encuentra "muy sólido" y destacó que en los últimos cinco años registró una importante cantidad de operaciones al contado y con un crecimiento del 30%, sin excepción de 2011.

El empresario evaluó que la demanda actual se encuentra "insatisfecha" y sostenida en el tiempo, lo cual demuestra "consistencia", por lo que el mercado tiene "indubitables oportunidades de seguir creciendo y afianzándose".

Orfilia agregó que la demanda está apostando a productos que tienen un período de obra de dos a tres años: "Desde el primer trimestre de 2011 se puede observar un crecimiento constante en la venta de inmuebles a estrenar y aún mayor a 2010".

Mabel Korn indicó que los constructores están en la permanente búsqueda de terrenos para la construcción, lo cual "demuestra una clara y sostenida apuesta al mercado, que evidencia una perspectiva positiva de cara al futuro".

En coincidencia con los otros brokers, el socio-director de la inmobiliaria Interwin, Miguel Ludmer, evaluó que la situación se debe a que tanto economistas como politólogos "no vaticinan grandes cambios en relación a la política económica que tome el país" después del 10 de diciembre.

Asimismo, señaló que también favorece el declive y la mala performance de los mercados internacionales y las utilidades que ofrece la inversión en ladrillos por sobre alternativas financieras, por ejemplo, Aníbal Montes, gerente de RG Montes, destacó que "las unidades de entre 100 y 200 mil dólares están activas" y puntualizó que la demanda se mantuvo en crecimiento en ese segmento de dos ambientes, especialmente en zonas como Palermo donde el factor tierra empieza a escasear".

Fuente Infobae

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El precio de la tierra en la Argentina subió hasta 30% en el último año

Sudamérica es, junto con Sudáfrica, la región con mayor potencial de expansión agrícola en medio de una demanda creciente de alimentos. Por eso el país es un foco de inversiones.


El valor promedio de las tierras argentinas subió más de 100% en dólares la última década y sólo en el último año, los valores en algunas zonas llegaron a incrementarse hasta 30%, según un informe del Instituto Nacional de Tecnología Agropecuaria (INTA), Estación Experimental Pergamino.
"En las mejores regiones de Buenos Aires y sur de Santa Fe, las tierras valían u$s 10.000 a u$s 12.500 la hectárea y aumentaron entre 20% a 30% en un año", puntualizó el organismo.
Lógicamente, acompañaron esta suba los valores de los alquileres, de la mano de la expansión del cultivo de soja, cuyo precio al productor está firme, en unos $ 1.450 por tonelada, pese a la abundancia de la cosecha que terminó de ingresar hace un mes.
La tendencia alcista en el precio de los campos es aún más acentuada para algunos cultivos, como muestran estudios de la Bolsa de Comercio de Rosario (BCR), citados por el INTA. Indican que el valor de la hectárea para producir maíz creció 120% en la última década, a unos 15.000 dólares.
El informe, destacado por la agencia Télam, menciona también datos de las principales firmas inmobiliarias, como Compañía Argentina de Tierras (CAT), Nordheimer, y otras, para las cuales el aumento de valor de las tierras agrícolas "se aceleró abruptamente en los últimos años".
Los inversores locales e internacionales ya entendieron, además, que las tierras son un buen refugio para su capital y se lanzaron a buscarlas, por eso, en la denominada zona núcleo agropecuario del país (sur de la provincia de Santa Fe, sudeste de Córdoba y norte de Buenos Aires), "los precios crecieron, pero la oferta es muy limitada", según el informe.
"Las proyecciones mundiales de los alimentos mostraron alzas crecientes de los precios, alentadas por una gran demanda y una lentitud de la oferta para regularla", analiza el organismo.
En ese contexto, y pese al incremento reciente de la productividad agrícola, "para aumentar la producción que el mundo requiere" se necesita mayor área y mayor rendimiento.
El fenómeno de altos precios agrícolas, indica el INTA, es parte de una tendencia que revaluó las tierras de Europa, Estados Unidos y también de Sudamérica, como Brasil, Argentina, Paraguay, Uruguay y Bolivia. Sudamérica y Sudáfrica son las regiones con mayor potencial de expansión agrícola, ya que en el resto del mundo las posibilidades son bajas o requieren de "altísimas inversiones".
Fuente Cronista

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Los argentinos y los ladrillos, un romance que no muere

El ahorro de los argentinos que más se benefician por el auge económico no encuentra instrumentos a través de los cuales canalizarse, más allá de la fuga, el adelanto de consumos y, por sobre todo, los inmuebles. El sector de la construcción y los negocios inmobiliarios son los más beneficiados en un contexto de auge económico con alta inflación.

La actividad de la construcción creció un 18,2% interanual en mayo de este año, y acumula un crecimiento mensual interanual promedio del 10,8% en los últimos meses, según el Índice Sintético de Actividad Económica que elabora Economía & Regiones (E&R).

La inversión en ladrillos de los ahorros de los argentinos tiene mucho que ver con este boom de la construcción, según argumenta el informe de la consultora.

“La incertidumbre que implica un año electoral, sumado a la tasa de interés real negativa de los plazos fijos, y el avance sobre la propiedad de empresas privadas hace que esta actividad sea la elegida como opción de inversión de menor riesgo”, señala E&R.

“Salvo que hablemos de un inversor muy sofisticado, no quedan muchas más opciones que el ladrillo o el adelanto de consumos para utilizar los ahorros familiares”, comentó Mario Sotuyo de E&R.

El ladrillo es uno de los instrumentos de ahorro, o al menos de resguardo de valor, preferido por parte de las familias argentinas con poco apetito por el riesgo y baja sofisticación financiera. Esa alternativa es parte de un menú de opciones que incluye también al depósito a plazo fijo y la especulación con divisas, en especial el dólar. Pero ante el desempeño modesto de esas dos opciones, la primera pasa a ser la favorita.

Según el Monitor de Inversiones Minoristas que elabora el Center for Business Research and Studies (CBRS) de la Universidad de Palermo, si un ahorrista depositara hoy $100 en un plazo fijo a 12 meses, dentro de un año contará con $111, pero que por efecto de una inflación estimada en el 20% servirá para comprar la misma cantidad de bienes y servicios que hoy se obtiene con $90,2. Es decir, perderá dinero.

De la misma manera, si se compran dólares por valor de $100, dentro de un año se contará con el equivalente a $87, mientras que si se opta por euros, se contará con $88 pasados 12 meses.

Según Pablo Schiaffino, coordinador general de investigación del CBRS, el ahorro de los argentinos ha tenido muchos incentivos para dirigirse hacia las inversiones inmuebles y muy pocos para destinarse a las otras inversiones tradicionales.

“La acumulación de excedentes monetarios de los últimos coincidió con bajas tasas de interés que generaron incentivos para redirigir esos flujos hacia bienes inmuebles”, comentó Schiaffino. “En primero lugar, los precios vienen subiendo desde 2002, segundo, una propiedad difícilmente pueda ser expropiada o defaulteada y, tercero, desde la crisis de 2001 puede existir cierta aversión hacia lo poco palpable: el ladrillo se toca, los bonos no”, detalló.

Como resultado del exceso de demanda por ladrillos, los precios de los inmuebles se dispararon. Según un informe de la la sociedad de bolsa Tavelli & Cia., en el primer semestre del año el valor de los inmuebles de Capital Federal subió más que las acciones que componen el Merval Argentina.

Así, son pocos los que optan por tomar un poco más de riesgo e invertir en valores de renta variable local, apalancando con sus ahorros el avance de las empresas nacionales.

El fenómeno, posible sólo en un país que entró en default en 2001, es de tal intensidad que algunos especialistas argumentan la preferencia por los inmuebles como resguardo de valor por parte de los sectores más pudientes explicaría las dificultades para el acceso a la vivienda por parte de las clases medias y bajas.

En ese sentido, el economista de la Universidad Torcuato Di Tella, eduardo Levy Yeyati, sugirió en su blog la posibilidad que la Argentina sufra una “enfermedad holandesa inmobiliaria”.

Se habla de enfermedad holandesa cuando un sector de la economía se despega del resto por su rentabilidad, y su mayor riqueza se traduce en aumentos de precios en bienes no transables (los que no se exportan ni se importan, como los inmuebles) que son sufridos por aquellos que no participan de las ganancias de las actividades más dinámicas.

“El boom de commodities que beneficia al propietario de un campo, combinado con el uso del ladrillo como alternativa de inversión, puede estar empujando los precios de las propiedades en zonas prime, derramando esta inflación inmobiliaria hacia zonas y propiedades orientadas a sectores con ingresos laborales que, sin ahorros, ve alejarse la posibilidad del techo propio”, señala Levy Yeyati.

“Buena parte del valor generado por el sector agroexportador y la industria que exporta a Brasil, los sectores más dinámicos de la economía, tiene por destino la inversión inmueble, bienes de consumo durable como automóviles y fuga de divisas”, coincidió Mario Sotuyo de E&R.

Además de las tasas de plazos fijos negativas y el contexto inflacionario, entre todos los analistas consultados la falta de confianza en inversiones sofisticadas propia de la cultura post default también juega su rol en esto. “Existen inversiones más rentables, pero sólo las utilizan inversores sofisticados”, concluyó Sotuyo.

Fuente Cronista


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Créditos e inversión en los inmuebles

La suba de las cotizaciones de las propiedades en Argentina, responde al boom de ingresos agropecuarios, a la falta de alternativas de inversión y a que los argentinos con ahorros perciben a estos bienes como un refugio de valor atractivo. El poco dinamismo de la oferta también juega un rol clave en el boom de las cotizaciones”, planteó Ecolatina.

Otro elemento, que tiene en cuenta la consultora en su análisis es que “la fuerte suba en dólares perjudicó el acceso a la vivienda de los trabajadores. El poder adquisitivo de un sueldo formal en términos del precio del metro cuadrado en Capital Federal cayó notablemente en la última década”.

El estudio remarca también que “el boom en el sector inmobiliario de los últimos años estuvo motorizado exclusivamente por recursos propios ya que el financiamiento hipotecario en la Argentina es prácticamente nulo. En términos del PBI, el crédito a la vivienda se ubica en 1,5%, menos de la mitad del promedio de los años 90 (4% del PBI)”.
El diagnóstico toma como base el nuevo cuadro de valores que se configuró en los últimos meses: “El precio de las viviendas en la Ciudad de Buenos Aires ha alcanzado un nuevo récord y el promedio del metro cuadrado de los departamentos a estrenar en los principales barrios ya cotiza por encima de los 2.000 dólares.
En los últimos seis años el precio de los inmuebles ha crecido a un ritmo promedio anual de 16,5% en dólares, por encima del nivel general de la inflación -medida también en divisa norteamericana (+12,8%)”

Fuente Panorama Inmobiliario

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"Fuga al ladrillo": las propiedades reemplazaron al sistema bancario y el metro cuadrado, al dólar

"Si los precios de las viviendas suben es porque alguien los paga", afirman desde el sector inmobiliario. La cuestión es que, para muchos argentinos, la compra de un departamento se transformó en la forma de asegurarse una renta jubilatoria. ¿Cuántos de los que escrituran son compradores "genuinos"?

 

Resultaba muy difícil de entender para un argentino el por qué en 2008 -durante la peor crisis económica que tuvo Estados Unidos desde los años '30- su moneda, el dólar, se fortalecía frente al resto de las divisas.

"¿Cómo es posible?", se preguntaba. Su razonamiento lo llevaba a pensar que cuando un país se derrumba, también lo debería hacer su signo monetario.

La respuesta se encuentra en que el estadounidense promedio -y también los inversores del mundo- en momentos de incertidumbre se deshacen de los activos asociados al riesgo privado (acciones, bonos, propiedades y títulos respaldados por hipotecas) y se refugian en una moneda dura y en los bonos del Tesoro norteamericano (riesgo soberano).

Para todos los "John", no hay nada más seguro que un papel emitido por el gobierno estadounidense y, en consecuencia, no le importa recibir una tasa de interés mínima.

En cambio, para los "Juan" que habitan por estas pampas, la reacción ante la sensación de riesgo es exactamente la opuesta.

En efecto, buscan desprenderse de todo lo que tenga "olor" a riesgo soberano y refugiarse en un lugar seguro -a resguardo de devaluaciones, intervencionismo estatal, confiscaciones, pesificaciones y otras "yerbas"- que modifiquen las reglas de juego.

Y en la Argentina, esa virtud sólo la cumple un único candidato: el ladrillo.

De manera que ese particular modo argentino de entender el "flight to quality" (vuelo a la calidad) ha llevado a que el porcentaje de argentinos que compran propiedades -no para habitarlas sino como inversión financiera- haya seguido escalando hasta haber alcanzado uno de los registros más altos de la historia.

Ricardo Theller, investigador de la UADE, estima que un 70% de las escrituras tienen como protagonistas a inversores, contra apenas un 30% de compradores "genuinos".

Y agrega que esa proporción se ha exacerbado en los últimos años, lubricada por el ingreso de divisas que reciben quienes se desempeñan en el sector rural y se benefician con los altos precios de la soja y el de otras materias primas que se venden al mundo.

"Es la peor relación histórica en años", afirma, por su parte, Néstor Kreimer, desarrollador inmobiliario, quien recomienda detenerse a observar "cuántas ventanas en los nuevos edificios de Puerto Madero tienen las luces apagadas en forma permanente".

Y su diagnóstico es contundente: "Hay una fuga estructural de capitales, y la soja está en el podio de la salida de dólares. El país tiene un sojaducto por el que entra esa materia prima y salen ladrillos, utilizados como refugio de valor".

Pero no sólo del campo provienen los compradores.

También del sector empresarial y de gente de la city porteña que logró hacerse de fuertes ganancias a lo largo de estos últimos años.

Los primeros, gracias al boom de consumo que disparó sus ventas.

Los segundos gracias al repunte de acciones y bonos, por el cual han llegado a duplicar yhasta triplicar el dinero inicial invertido. Luego, obtenido ese beneficio, el capital generado encontró otro destino.

"Del país salieron del circuito financiero unos 60.000 millones de dólares en los últimos 4 años. Alguien es el dueño de esa plata. Y no son sólo la gente del campo", razonaba un empresario en diálogo con este medio.

Los ladrillos, el nuevo "sistema bancario"

La situación ha llegado a tal nivel que hay quienes afirman que las propiedades se han convertido en el verdadero sistema bancario argentino, entendiéndose como tal aquél que cumple las veces de canalizar el destino de los ahorros de la sociedad.

"El dólar pasó a ser reemplazado por el metro cuadrado como moneda de reserva. Y losdesarrolladores inmobiliarios se han transformado en los nuevos banqueros", es la provocadora definición de Domingo Speranza, socio director de la inmobiliaria Binswanger-Giménez Zapiola.

Para este directivo, "los argentinos ahorran en metros cuadrados; porque le tienen más confianza a esos metros que a la moneda en sí que, además, resulta más riesgosa guardarla".

Agrega que -lejos de lo que podía ocurrir años atrás- no se trata de un tipo de inversión exclusiva de una élite de millonarios, sino que se está expandiendo hacia aquellos segmentos medios que están obteniendo excedentes de capital.

El ladrillo, la futura jubilación

En la misma línea, Damián Tabakman, director de Pampa Real Estate, define al inversor inmobiliario como una persona con una capacidad de ahorro superior a los u$s100.000.

Para Speranza, desde "productores agro-exportadores, pasando por empresarios, profesionales y hasta pequeños ahorristas, todos buscan garantizarse una jubilación o dejarle un departamento a sus hijos", describe.

"No estamos hablando de una persona con conocimientos muy sofisticados. Cuando piensa en el ladrillo no lo hace con una lógica de vender en el corto plazo y hacer una diferencia rápida, sino para resguardar su ahorro", señala Tabakman.

Yendo aun más lejos, hay quienes creen que los inmuebles ya no están sustituyendo sólo a los bancos sino que empiezan a cumplir el rol de fondo de ahorro jubilatorio, al permitirle a su poseedor la obtención de una renta futura.

En este sentido, el presidente de la Cámara de Corredores Inmobiliarios de Córdoba, Juan Carlos López, afirma que "el inversor del campo se resguarda en la fortaleza del sector inmobiliario".

Asegura que lo que busca es "obtener una renta mensual para así asegurarse su jubilación, ya que el sistema financiero y previsional no le brindan suficiente garantía y certidumbre".

La desconfianza convive con el boom

Es cierto que hoy nadie prevé en la Argentina un colapso financiero ni que los bancos vayan a afrontar problemas de liquidez.

De modo tal que cabría preguntarse si está justificada esa tendencia de correr hacia las propiedades en busca de seguridad.

Y la respuesta de los expertos es que, aunque no haya una percepción de crisis en el corto plazo, la sensación de inestabilidad estructural persiste.

Esa incertidumbre se expresa de diversas formas:

• En la suba del riesgo país (triplica al de Brasil).
• En el mantenimiento de un bajo nivel de depósitos en los bancos (es 15,5% del PBI, o de 6% si sólo se consideran los plazos fijos).
• En el drenaje y fuga de dólares de los últimos cinco años.
• En la continua presión alcista de los precios inmobiliarios (a un promedio de 10% anual en dólares).

Para Juan José Cruces, decano de la Escuela de Negocios de la Universidad Di Tella, la medida del miedo de los argentinos se refleja en el hecho de que, al comprar un departamento y alquilarlo, están aceptando un muy bajo nivel de retorno con tal de sentir cierta seguridad.

"La renta de una propiedad ha ido bajando hasta ubicarse en un 3%. Es decir, una cifra similar a lo que paga un bono del Tesoro estadounidense a 10 años. Es muy sugerente el hecho de que aquí la gente espere la misma tasa que paga el mejor deudor del planeta,cuando podría comprar otros activos que le dan mucho más", afirma Cruces.

Para este experto, sólo existe una conclusión posible: "El propietario siente que no le van a sacar su departamento y que si tiene problemas con el inquilino, puede ganar un juicio por desalojo".

Cruces destaca un hecho que cobra relevancia. Y es que, en definitiva, "en la Argentina los contratos inmobiliarios han sido respetados, en un país en el cual existe pavura a la confiscación".

Salvador Di Stéfano, consultor con base en Rosario (paradigma del boom de la construcción en los últimos años), plantea la situación de manera bien gráfica.

"Los inversores buscan un resguardo de valor más que una rentabilidad. Están agotados de las confiscaciones y buscan en el ladrillo la posibilidad de dormir tranquilos".

Ladrillos soja-dependientes

Este fenómeno de "fuga al ladrillo" se ve también con claridad cuando se compara en estos últimos años:

• El volumen de dinero que los argentinos volcaron al ladrillo.
• El crecimiento de los depósitos en el sistema financiero
• El nivel de salida de capitales

En la interrelación se observa la alta correlación entre salida de capitales, fuga al ladrillo y un nivel de crecimiento de las colocaciones que no se condice con el alto repunte que experimentó la economía argentina (ver infografía).

Al respecto, este año se está produciendo una agudización de la demanda de dólares por parte del público.

Según estima Diego Giacomini, analista jefe de Economía&Regiones, hacia fin de año se habrá consumado una fuga de u$s21.000 millones, lo que implicaría un 90% más que el nivel registrado el año pasado y cerca del nivel récord de u$s23.700 millones que se había alcanzado en el convulsionado 2008.

Giacomini ve esta situación como un síntoma de recalentamiento de la economía.

"La Argentina no tiene fundamentals como para crecer a tasas chinas. Por eso, para mantener el actual nivel de consumo y actividad tiene que recurrir a políticas fiscales y monetarias expansivas que traen inflación", argumenta.

El economista Enrique Szewach señala que incluso puede darse la situación, aparentemente contradictoria, de que la gente respalde al Gobierno con su voto pero manifieste su desconfianza huyendo del riesgo soberano.

"En inglés hay una expresión muy gráfica respecto de esto: put your money, where your mouth is. Es decir, poner la plata en aquello que se respalda de palabra. Una cosa es hablar bien del Gobierno y votarlo. Otra, es ahorrar en la moneda que éste emite y respalda", escribe Szewach en su reporte.

Es en ese contexto en el que los agentes del mercado inmobiliario intentan ocupar el lugar que en otros países ocupan los bancos, los fondos de inversión o la bolsa de valores.

Lo expresaba con claridad Mario Gómez, director de la firma Toribio Achával, cuando tiempo atrás identificaba al dinero "en el colchón" como "la masa potencial de fondeo que losdesarrolladores inmobiliarios procuran conquistar".

Y agregaba que, una vez tomado ese stock, el flujo de ingresos que seguirían sosteniendo la construcción sería el excedente del sector agroexportador.

Ese objetivo fue cumplido con creces. Tanto que muchos expertos señalan un vínculo cada vez más estrecho entre la industria de la construcción y la soja.

"En nuestra provincia el flujo de dinero que ingresa al mercado inmobiliario tiene una gran influencia del excedente que genera el campo -señala López, desde Córdoba. Todas las variables que afecten la cosecha se reflejan en nuestro mercado de forma contundente. Para muestra podríamos analizar el impacto que tuvo la 125 sobre nuestro sector en aquel año", afirma Gómez.

Hoy, con una cotización en torno de u$s500 por tonelada del "yuyito" y con una cosecha esperada récord, la expectativa es que el "sojaducto" siga lubricando al sector de la compraventa de propiedades.

Y que, en consecuencia la demanda siga sosteniendo los actuales precios de los departamentos, por más insólitos que parezcan.

Una fortaleza que oculta una debilidad

"El auge inmobiliario puede ser muy bueno para los desarrolladores, pero no es un síntoma de fortaleza de la economía sino que en el fondo revela un problema", expresa Cruces, de la UTDT.

En su visión, el hecho de que el ahorro no vaya al sistema financiero sino al sector inmobiliario trae dos consecuencias negativas: la primera es que dificulta aún más la posibilidad de crédito hipotecario para aquellos sin capital y condena a muchos a ser eternos inquilinos.

La segunda es que se genera ineficiencia en la asignación de los recursos.

Cruces los expresa gráficamente: "Cuando el dinero va al banco, sirve para financiar obras de infraestructura que necesita el país. En cambio, cuando se transforma en un departamento, esas divisas se convierten en un capital que no se reproduce y que sólo genera empleo para el encargado del edificio".

Fuente IProfesional

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